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楼市的明天未必悲观

2020-01-16 06:15:16来源:励志吧0次阅读

楼市2012年到底走向何方?各方判断不一,唯鉴于欧债愈演愈烈、美债持续攀升,导致长期以来均为中国出口两大重点区域的欧洲与美国,同步陷入内需不振之窘境,西班牙青年失业率甚至高达40%!影响所及,市场预期以悲观为主基调。

不动产可望撑起楼市大旗

在我看来,2012年房地产行业好歹是忧喜参半的,毕竟,否极则泰来,物极而必反。

譬如,不动产投资基金()或私募基金,势将如火如荼拉开楼市大幕。原因说来也简单:通货膨胀常态化已是既成现实,强化了者对财富保值、增值的强烈需求;而正是基于同样的考虑,于是存量房纳入计算范围的全面开征税,也进入倒计时阶段,上海、北京、广州等一线城市,多数在两年内,二、三线城市5年内亦将无可幸免。毕竟,“土地愈卖愈少,房屋愈盖愈多”,纯粹卖地非长久之计,可持续性征收的房产税成为地方正式、常规税种,只是时间问题,而不存在土地权属的争属。

地产大有“皮夹子”可捡

如此则颠覆过去十年来,由于房屋持有环节无税负,消费者“存钱不如存房”的固有、惯性投资模式,加之房价逐步高企,悠关盈亏的细分市场已形成,而个人小额购房缺乏议价能力,专业判断又有区域局限性,避税空间尤其狭隘…,凡此种种,均使单打独斗的购房形式不合时宜,进而催生以集体力量介入市场之各类型不动产基金时代的来临,此对市场供求双方均为值得掌握之商机,尤其是方兴未艾的商业不动产更加明显。

众所周知,近年来地方出让之土地属性以商业为主(“城市综合体”),由于商气养成所需时间长短不一,且资金需求往往“无底洞”,面对竞争者众又要“细火慢熬”,房产商经营压力无不沉重,我将之戏称为:“血海格斗”!因此,2012年不少商业地产资金断链,只能贱价套现的情况势必发生。已投入8亿元但只要2亿元就能捡到“皮夹子”的事,或许未必层出不穷,但却在所难免。问题是对个体投资人而言,逾亿元不啻是个可望不可及的天文数字,即使单价低,但总价仍高,这个时候基金就派上用场!

限购令势必逐步退出

就买气与价位变化来说,2012年第一季度可望进入筑底阶段,第二、三季度完成筑底后,进入锯齿震荡期。换言之,楼市买气要在上半年有所恢复并非易事,资金链已趋于紧绷的开发商,确有必要调整价格策略,哪怕是低抛一批以延续企业生命,也是必要之举;我根本认为现阶段还在直接或变相鼓励开发商死扛价位的人,无异鼓励自杀,性质相当恶劣!

从货币、金融环境来看,2010~2011年加息5次,存款准备金率上调1 次,两者均已升至近十年来最高点,唯配合国内外经济发展走势,后续下调的空间相对广阔(存款准备金率已于2011年12月5日开始下调,目前为21%),有利缓解市场资金紧绷之状态。而紧掐着房产商脖子的“限购令”,也必然在经济适用房陆续入市、热钱开始撤退、欧债与美债问题阶段性解决,乃至个人住房信息系统初步建成等因素交互作用下,循序渐进的缓步微调乃至取消;可行做法非常多,包括降低首购者利率及首付、降低改善型需求认定标准,乃至切割房屋限购之板块等(如上海内环不限购),均为2012年楼市带来寒冬的曙光。

海外不动产风起云涌

除此之外,2012年还有一匹值得关注的楼市黑马,那就是海外不动产的风起云涌。

由于其牵涉范围相当宽泛,本文便不详细说明,近期会针对海外不动产的发展态势、现况、后续展望,作深入探索。

综上所述,2012年绝非楼市末日,对房产商而言,至少是“几家欢喜几家愁”,关键是如何掌握市场脉动、调整业务结构、有效整合资源,以因应产业变化,方能立于不败之地!

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