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調控陷土地財政怪圈

2019-11-17 05:14:27来源:励志吧0次阅读

调控陷“土地财政”怪圈

国家统计局日前公布的4月份房价指数数据显示,70个大中城市中有67个房价环比上涨,而此时,北京、上海、广州、天津等地房价也呈现走高趋势,在地方政府土地财政的推动下,高价地不断出现,本轮调控的功效也陷入被削弱的境地

同步上涨

国家统计局近日公布了4月份70个大中城市房价指数,70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有2个,持平的城市有1个,上涨的城市有67个环比价格上涨的城市中,最高涨幅为2.1%4月70个城市的平均新建商品住宅指数环比上涨0.95,平均第11个月上涨国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,受前期房价上涨惯性作用的影响,房价上涨的城市个数还比较多,房价上涨预期尚未根本解除,房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期

房价依然上涨的同时,一些主要城市的地价则在不断走高5月6日,广州白云区同宝路8号、10号地块被佳兆业以总价18.68亿元拍得,剔除配建面积后25597元/平方米的单价刷新该区域地王纪录5月7日,北京世纪今创房地产开发有限公司经过现场82轮竞标以总价3.68亿元拍得北京门头沟区新城MC地块C2商业金融用地,溢价率高达104%5月9日,远东新世纪中国投资以楼板价40079元/平方米拿下上海世博A09B-02商办地块,成为新的上海单价地王5月16日,天房发展以17.4亿元竞得天津市河西区洞庭路西侧两宗地块,溢价率分别为71.58%和79.86%值得一提的是,5月10日上海土地交易市场重新发布了4个月前终止出让的青浦区徐泾镇会展中心3地块,同样的出让面积和容积率,其起拍价格从之前的13.68亿元骤然上涨近31亿元,飙升至44.23亿元,一下子达到了青浦区总价地王的高度,该土地的提价更加突出了政府提高地价的意图

互相影响

房价持续上涨,为开发商高价拿地提供了底气,而高溢价地块,又反过来为周边房价提供了上涨预期过去几年来,土地价格和房价的相互作用,在近一段时间再次重现而一些因前几轮调控被迫退地的地块重新入市,也显示了地方政府对土地市场的看好在南京,招商地产与九龙仓联合体在2007年拿地,后又在2009年被迫退地的仙林地块的一部分将在近日重新入市,起拍楼面价达4503.86元/平方米,这个价格已经是2007年底拍卖时起拍价格的1.8倍在北京,名噪一时的大龙地王,在2012年被收回后,据传也将在今年下半年重新竞标,而交易价格很可能超过3万元/平方米

数据显示,今年月份全国房企的土地购置均价2289元/平方米,同比大涨21.1%从土地购置均价同比情况看,今年以来呈现明显的持续上升态势,前4个月增幅达到两年来的最高点业内人士指出,在一些地方政府执行调控政策的不积极和故意推高土地价格的背后,是其不得不面对的土地财政问题在当前土地开发市场被政府垄断的环境下,土地收入占地方财政收入的一半以上,意味着土地出让收入成为地方政府财政收入和公共事业投资的重要来源土地出让金将始终是地方政府资金的主要来源政府依靠土地出让支撑当地财政,故推高土地价格;同时又要听从中央,降低房价,相悖的期望,将房地产调控陷入两难上述业内人士表示

成交量高位回落

在房价上涨预期依然的同时,楼市4月份开始的销量下滑还在持续54个城市5月上半月合计住宅签约套数为110872套,同比4月同期下调了13.4%楼市整体成交量处于高位回落的过程中,相比创造最近两年最高点的3月份有明显下滑

中国指数研究院监测的43个城市中,超过八成城市4月楼市成交量环比下降明显,其中北京、上海、广州三大城市环比降幅分别达56.6%、36.06%、50.67%,此外青岛、福州、三亚等二、三线城市的环比降幅也均高达50%Wind数据显示,152家房企一季度存货额达到16596.72亿元,较去年年底增长6.14%

成交量的高位回落,一是由于主要一线城市和部分二线城市都在限制新建住宅的预售价格方面加大力度,在发放预售许可方面设置了障碍二是开发商看涨后期房价,主动减少了供应量再加上一些买房人的观望,共同导致了成交量的回落而当前矛盾的焦点就在于,成交量的回落能持续多长时间若与地价互动后的房价上涨预期依旧,可能再僵持一段时间后,购房需求重新入市,将使成交量再次回升,导致房价失去合理回归的机会

应该说我国房地产市场一直以来都不缺政策,从2004年起始,中央层面上对房地产行业的调控历时已近10年,财税、限贷、限购,甚至房产税,各类政策可谓应有尽有但另一方面,我们在政策执行方面却一直严重欠缺,由于土地财政的缘故,近几年来的数波调控对市场的影响周期不断缩短,但政策执行环节中总是出现各种操作空间无疑也是调控始终无法跨越的鸿沟业内人士对新金融表示

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